KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİNDE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
TBK m.300:
- “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir
- Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.”
Belirli ve belirsiz süreli konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmeleri;
- Bildirim yoluyla veya
- Dava yoluyla sona erdirilebilir.
BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERDİRME:
| TBK m.347: |
|---|
| “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmışsayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. |
| Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. |
| Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. |
| GENEL HÜKÜMLERE GÖRE FESİH HAKKININ KULLANILABİLECEĞİ DURUMLAR: | |
|---|---|
| TBK m.327 | “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” |
| TBK m.328 | “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” |
| TBK m.329 | “ Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” |
Örneğin
| TBK M. 347’YE GÖRE BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ (1 YILLIK) İÇİN 10 YILLIK UZATILMIŞ SÜRELER: | |
|---|---|
| 01.01.2012 – 31.12.2012 | Bir yıllık belirli süreli kira sözleşmesi süresi |
| 01.01.2013 – 31.12.2022 | Bir yıllık sözleşme süresi sonunda birer yıl uzayan toplan 10 yıllık uzama süresi |
| 01.01.2013 – 31.12.2022 | 10 yıllık uzama süresinden sonraki uzama yılı |
- Fesih bildirimin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.(TKB m.348)
- Aile konutu olarak kullanılması amacıyla kiralanan taşınmazlarda eşin rızası gereklidir. Kiracı eşinin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Eşin rızasının alınması mümkün olmaz veya eş haklı bir sebebi olamadan rıza vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden karar vermesini talep edebilir. (TBK m.349/1-2)
- Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanırsa kiraya veren fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini hem kiracıya hem de kiracı sıfatını kazana eşe ayrı ayrı bildirmek zorundadır. (TBK m.349/3)
DAVA YOLUYLA SONA ERDİRME:
- Konut ve çatılı iş yerlerinde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilme sebepleri sınırlıdır. Ancak genel hükümlerde yer alan olağanüstü fesih sebeplerinin gerçekleşmesi durumunda sona erdirilebilir.
| OLAĞAN ÜSTÜ FESİH SEBEPLERİ: | |
|---|---|
| TBK m.331 | “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” |
| TBK m.332 | “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.” |
| TBK m.333 | “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.” |
Tahliye Sebepleri:
1- KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE SONA ERME (TBK m.350)
a) Kiraya verenin ve yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim*
b) Kiraya verenin kira sözleşmesini, kiralananı yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımı, genişletilmesi vb. işler sebebiyle kiralananın kullanımı mümkün değilse**
b.1) Belirli Süreli Sözleşme
- Sürenin sonundan itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b.2) Belirsiz Süreli Sözleşme
- Kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
c) Mülkiyeti sonradan kazanan malikin duyduğu gereksinim***
- Yeni malikin mülkiyetin kazanılmasından itibaren kiracıya 1 ay içinde ihtarda bulunması (1 aylık süre içerisinde ihtar kiracıya ulaşmalıdır eğer ulaşmazsa yeni malik bu hakkını kaybeder) ve 6 ay geçtikten sonra da tahliye davası açması gerekir. Yeni malik tarafından mülkiyetin kazanıldığı anda, sözleşmenin bitmesine 6 aydan daha az bir süre kalmışsa, yeni malik 6 ay beklemeden sürenin sonunda tahliye davası açabilir.
2- KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE SONA ERME (TBK m.352)
a) Kiracının tahliye taahhüdü(TBK m. 252/1)
İhtar ve Dava Süresi
- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
b) Kiraya verenin, kiracının aynı kira süresi içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmasına dayanan tahliye sebebi(TBK m.252/2-3)
İhtar ve Dava Süresi
TBK m.252/2-3
- “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
TBK m. 253
- “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Yararlı Olması Dileğimizle,
B/A Hukuk Bürosu